Kenaikan suku bunga hipotek belakangan ini mengubah cara pembeli dan investor mengambil keputusan di pasar properti. Jika sebelumnya banyak pihak mengejar ekspektasi kenaikan harga, kini keamanan finansial dan manajemen risiko kian menjadi prioritas.
Menurut Wakil Direktur Departemen Perbankan dan Layanan Korporasi Savills Vietnam, Mai Thanh Thao, kenaikan suku bunga pada awal tahun terutama dipengaruhi siklus kredit. Setelah periode puncak penyaluran pinjaman pada akhir tahun, bank biasanya meninjau portofolio dan menyesuaikan suku bunga untuk menyeimbangkan biaya modal sekaligus mengendalikan risiko.
“Ketika mendekati batas kredit, bank cenderung lebih selektif dalam permohonan pinjaman, terutama di sektor properti. Ini adalah langkah pengendalian, bukan pengetatan mendadak,” kata Thao.
Dari sisi pasar, meningkatnya biaya modal membuat pembeli lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan keuangan besar. Namun, permintaan hunian untuk kebutuhan riil dinilai tetap stabil, terutama di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh yang masih mencatat tingkat urbanisasi tinggi.
Perubahan yang menonjol terlihat pada kriteria pemilihan. Pembeli rumah cenderung memprioritaskan properti yang sesuai dengan pendapatan, alih-alih mengejar lokasi utama atau fasilitas mewah. Sementara itu, investor yang mengandalkan leverage menghadapi tekanan lebih besar akibat naiknya biaya modal, sehingga perlu menyesuaikan strategi.
Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, Nguyen Van Dinh, menilai periode suku bunga rendah sebelumnya membuat banyak investor sangat bergantung pada leverage. Ketika biaya modal meningkat, pasar terdorong menyaring strategi spekulatif jangka pendek dan kembali menekankan nilai riil serta pemanfaatan aset yang efisien.
Kondisi tersebut turut memunculkan perbedaan likuiditas antarproduk. Aset yang dinilai sangat spekulatif—seperti lahan jauh dari pusat kota, proyek dengan dokumentasi hukum belum lengkap, atau properti mewah yang melampaui permintaan nyata—berpotensi menghadapi tekanan transaksi.
Di sisi lain, produk yang memenuhi kebutuhan hunian aktual atau mampu menghasilkan arus kas stabil disebut masih mempertahankan tingkat penyerapan yang baik, seperti apartemen kelas menengah, rumah siap huni, atau properti sewa di kawasan dengan permintaan riil.
Dengan biaya modal meningkat dan harga rumah yang masih tinggi, fokus utama pembeli bergeser. Pertanyaan yang mengemuka bukan lagi sekadar “membeli atau tidak”, melainkan “bagaimana membeli dengan aman”.
Data pasar menunjukkan harga rata-rata apartemen primer di Kota Ho Chi Minh telah mencapai sekitar 102 juta VND per meter persegi, sementara pasokan baru banyak terkonsentrasi pada segmen menengah dan atas. Kelangkaan hunian terjangkau juga mendorong sebagian pencari rumah memperluas area pencarian ke pinggiran kota atau provinsi tetangga seperti Binh Duong.
Dalam situasi ini, Thao menekankan pentingnya memperhatikan struktur pinjaman dan menghindari ketergantungan pada suku bunga preferensial awal. Peminjam disarankan menghitung kemampuan bayar berdasarkan skenario suku bunga mengambang, bukan hanya mengacu pada bunga preferensial jangka pendek. Ia juga menyoroti perlunya mengendalikan rasio pinjaman terhadap nilai (loan-to-value) pada tingkat yang aman agar tidak menimbulkan tekanan ketika pasar berfluktuasi.
Pandangan serupa disampaikan Can Van Luc, Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Perdana Menteri. Ia menilai pembeli rumah perlu menyusun rencana keuangan jangka panjang, termasuk menyiapkan dana darurat dan mengukur toleransi risiko, mengingat suku bunga berpotensi berfluktuasi. Peminjaman berlebihan pada tahap ini dinilai dapat memicu tekanan besar ketika arus kas tidak stabil.
Sejumlah ahli juga mengemukakan prinsip perlunya dana cadangan setara setidaknya 6–12 bulan kewajiban pembayaran kembali. Cadangan ini dipandang sebagai “penyangga” untuk menghadapi risiko tak terduga seperti kenaikan suku bunga atau penurunan pendapatan.
Selain aspek pembiayaan, pemilihan aset juga dinilai krusial. Properti dengan status hukum jelas, siap digunakan, dan sesuai kebutuhan hunian nyata disebut dapat menurunkan risiko sekaligus menjaga likuiditas jangka panjang.
Nguyen Van Dinh menilai pasar kini memasuki fase ketika “disiplin keuangan” menjadi kriteria terpenting. Investor berorientasi jangka panjang, yang menggunakan leverage secara bijak dan fokus pada nilai riil, dinilai berpeluang lebih besar pada siklus berikutnya.
Kenaikan suku bunga pada akhirnya menjadi ujian bagi pembeli dan investor. Menurut para pengamat, pasar bukan melemah, melainkan tengah bergerak menuju restrukturisasi yang lebih sehat, dengan keamanan finansial dan pemanfaatan aset yang efisien sebagai prioritas utama.
