Pasar properti Vietnam diperkirakan memasuki fase baru seiring meningkatnya pasokan dan berubahnya pola permintaan. Data riset Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS) mencatat, pada 2025 pasar akan menerima sekitar 128.000 produk baru yang diluncurkan—level tertinggi pada periode 2019-2025 dan mendekati puncak pasokan.
Namun, peningkatan ini dinilai belum mampu sepenuhnya menjawab kebutuhan perumahan karena struktur pasokan masih timpang. VARS menyebut mayoritas produk baru berasal dari proyek apartemen kelas atas serta properti bertingkat rendah bernilai tinggi, sementara segmen perumahan terjangkau masih sangat terbatas. Sekitar 25% pasokan apartemen di pasar bahkan dibanderol di atas 100 juta VND per meter persegi dan banyak di antaranya terkonsentrasi pada sejumlah pengembang besar.
Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, Nguyen Van Dinh, menilai ketidakseimbangan penawaran dan permintaan tersebut membuat pembeli yang benar-benar membutuhkan tempat tinggal tetap sulit mengakses pasar meskipun jumlah produk bertambah. Kondisi ini sekaligus meningkatkan risiko bagi strategi investasi jangka pendek yang bertumpu pada ekspektasi kenaikan harga cepat.
Di sisi lain, harga properti masih terus mencetak rekor baru meski pasokan membaik. VARS mengaitkan tren ini dengan permintaan perumahan yang tertahan selama bertahun-tahun, didukung pertumbuhan ekonomi, investasi infrastruktur, serta naiknya biaya pengembangan proyek. Sejumlah proyek baru mencatat tingkat penyerapan positif, bahkan ada yang habis terjual, dengan pembeli harus membayar premi untuk memperoleh unit. Dalam periode tersebut, arus modal investasi juga mengalir deras dan membantu sebagian investor meraih keuntungan tinggi dalam waktu singkat.
Namun sejak akhir 2025, lanskap pasar mulai berubah. Pasokan meningkat lebih merata, sementara likuiditas tidak lagi tersebar merata di semua wilayah dan segmen. Direktur wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, Dinh Minh Tuan, menyatakan era “investasi menguntungkan di mana-mana” telah berakhir. Menurutnya, pasar kini tidak lagi cocok untuk strategi spekulatif jangka pendek karena margin keuntungan menyempit dan risiko meningkat, terutama bagi investor dengan tingkat leverage keuangan tinggi.
Salah satu faktor yang dinilai ikut membentuk ulang pasar adalah percepatan pembangunan infrastruktur transportasi. Investasi pada jalan tol, jalan lingkar, dan jalur antarwilayah tidak hanya mendongkrak nilai properti, tetapi juga mempersingkat waktu perjalanan serta memperluas peluang pengembangan ke area pinggiran dan kota satelit.
Pada 2025, Vietnam disebut akan memulai dan meresmikan 564 proyek dengan total investasi lebih dari 5,14 juta miliar VND, dengan porsi modal swasta hampir 75%. Total panjang jalan tol, jalan layang, dan jalan akses juga dilaporkan melampaui target rencana pembangunan sosial-ekonomi lima tahun 2021-2025.
Selain infrastruktur, pembenahan aspek legal proyek turut menjadi pendorong pasokan. Sekitar 1.000 proyek disebut telah mengatasi hambatan dan melanjutkan pelaksanaan. Sejumlah proyek berskala besar juga disetujui dan dijalankan lebih awal untuk menghindari risiko reklamasi lahan berdasarkan ketentuan baru.
Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn, Nguyen Quoc Anh, menilai pelepasan pasokan dalam skala besar mendorong pasar memasuki fase persaingan yang lebih nyata. Ia menyebut era kenaikan harga seragam telah berakhir; proyek yang ingin terserap pasar harus mampu menunjukkan kegunaan, konektivitas infrastruktur, serta kelengkapan dokumen hukum.
Dalam konteks harga properti di kota-kota besar yang terus meningkat relatif terhadap pendapatan rata-rata, ditambah biaya modal—terutama suku bunga pinjaman—yang cenderung naik, jumlah pelaku pasar diperkirakan menyusut secara bertahap. Pembeli untuk hunian dituntut memiliki fondasi keuangan kuat dan kemampuan akumulasi jangka panjang. Investor pun dinilai semakin sulit mengulang pola keuntungan cepat seperti periode sebelumnya.
Para ahli juga mengingatkan bahwa strategi berbasis informasi tidak terverifikasi, mentalitas ikut-ikutan, atau ekspektasi jangka pendek semakin berisiko, terlebih ketika transparansi data pasar meningkat, termasuk penerapan pengidentifikasi unik pada properti real estat. Nguyen Van Dinh menyebut pasar memaksa investor mengubah pola pikir. Menurutnya, “permainan baru” tidak cocok untuk “uang panas”, dan investor yang ingin bertahan perlu fokus pada nilai riil, potensi pemanfaatan jangka panjang, serta menerima siklus investasi yang lebih panjang.
Tekanan tidak hanya dirasakan investor, tetapi juga pengembang. Kenaikan biaya lahan, pengembangan proyek, dan pembiayaan disebut menjadi tantangan besar. Pelaku usaha yang lemah secara finansial, terlalu bergantung pada pinjaman, atau mengembangkan produk yang tidak sejalan dengan kebutuhan pasar dinilai akan cepat menunjukkan risikonya.
VARS menilai, dalam pasar yang bergerak menuju persaingan lebih sehat, reputasi dan kemampuan pengembang akan menjadi keunggulan utama. Proyek yang mampu memastikan penyelesaian tepat waktu, patuh hukum, dan menyajikan informasi transparan disebut memiliki peluang lebih besar menarik investasi.
Dalam jangka panjang, VARS memperkirakan harga properti tidak akan melonjak drastis, tetapi juga tidak mungkin turun tajam. Permintaan perumahan yang tinggi, pertumbuhan ekonomi, dan investasi infrastruktur berkelanjutan menjadi faktor penopang. Di saat yang sama, meningkatnya biaya pengembangan proyek serta kewajiban finansial terkait lahan berdasarkan daftar harga baru dipandang membentuk level harga baru.
Memasuki 2026, permintaan pasar diperkirakan semakin selektif. Proyek dengan harga jual jauh melampaui nilai sebenarnya, lokasi kurang strategis, dokumen hukum tidak lengkap, atau yang tidak sesuai kebutuhan hidup dinilai berisiko mengalami transaksi yang tersendat.
Secara keseluruhan, pasar properti Vietnam disebut tengah beralih dari fase pertumbuhan berbasis ekspektasi jangka pendek menuju siklus pengembangan yang lebih lambat namun berkelanjutan. Keuntungan dinilai tidak lagi bertumpu pada perdagangan spekulatif, melainkan pada nilai riil aset, kekuatan finansial, dan strategi jangka panjang para pelaku pasar.
