Tekanan ekonomi rumah tangga di awal 2026 tercermin pada kinerja Kredit Pemilikan Rumah (KPR) perbankan yang masih tumbuh terbatas, disertai penurunan kualitas aset. Data Bank Indonesia (BI) menunjukkan outstanding KPR perbankan pada Januari 2026 mencapai Rp 836,28 triliun, tumbuh 5,36% secara tahunan (year-on-year/YoY), melambat dari Desember 2025 yang tumbuh 6,84% YoY.
Di saat pertumbuhan melambat, jumlah KPR bermasalah atau non-performing loan (NPL) naik menjadi Rp 26,99 triliun, setara 3,22% dari total portofolio KPR. Pada akhir Desember 2025, NPL KPR tercatat Rp 26,04 triliun dengan rasio 3,11%. Artinya, dalam satu bulan NPL bertambah Rp 950 miliar.
Secara tahunan, kenaikan NPL KPR juga terlihat. Dalam setahun terakhir, KPR bermasalah meningkat Rp 4,45 triliun. Pada Januari 2025, NPL KPR berada di Rp 22,54 triliun atau 2,84% dari total portofolio saat itu.
Rincian BI menunjukkan NPL KPR rumah tapak tipe di atas 70 meter persegi (m²) mencapai Rp 7,2 triliun dengan rasio 2,99%, naik dari Rp 6,95 triliun pada bulan sebelumnya. Sementara itu, NPL KPR rumah tapak tipe di atas 22 m² hingga 70 m² mencapai Rp 15,79 triliun dengan rasio 3,1%, bertambah Rp 516 miliar dibandingkan akhir Desember 2025. Adapun NPL KPR rumah tapak di bawah 22 m² tercatat Rp 1,44 triliun dengan rasio 6,23%.
Di pasar primer, BI mencatat skema pembelian rumah masih didominasi KPR. Pada kuartal IV 2025, porsi KPR dalam pembayaran pembelian rumah mencapai 70,88%, turun dari kuartal sebelumnya sebesar 74,41%.
Survei BI juga menunjukkan penjualan rumah di pasar primer pada kuartal IV 2025 tumbuh 7,83% YoY, membaik dari kuartal sebelumnya yang mengalami kontraksi 1,29% YoY. Meski demikian, pengembangan dan penjualan properti residensial primer masih menghadapi sejumlah tantangan.
Berdasarkan survei BI, hambatan utama meliputi kenaikan harga bahan bangunan (18,79%), suku bunga KPR (15,56%), masalah perizinan (14,79%), proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (9,91%), serta perpajakan (9,42%).
Dari sisi perbankan, tantangan menjaga kualitas aset KPR juga terlihat pada Bank Tabungan Negara (BTN), terutama pada segmen KPR nonsubsidi. Outstanding KPR nonsubsidi BTN mencapai Rp 113,04 triliun, naik 6,7% YoY. Namun rasio NPL segmen ini meningkat dari 3,7% pada 2024 menjadi 5,3%, sehingga portofolio KPR nonsubsidi bermasalah diperkirakan sekitar Rp 5,99 triliun.
Ekspansi KPR nonsubsidi BTN pada 2025 juga terbatas. Pencairan KPR baru (new booking) tercatat Rp 11,3 triliun, turun 42,8% dibandingkan 2024.
Di sisi lain, portofolio KPR subsidi BTN tumbuh 10% YoY pada 2025 menjadi Rp 191,18 triliun. Rasio NPL segmen ini membaik dari 1,7% pada 2024 menjadi 1,4% pada 2025, dengan nilai kredit bermasalah tercatat Rp 2,67 triliun.
Direktur Manajemen Risiko BTN Setiyo Wibowo menyatakan NPL properti masih naik seiring perlambatan ekonomi, khususnya di segmen menengah bawah. Namun, ia menilai kondisi tahun ini seharusnya mulai membaik. BTN menargetkan NPL tetap di bawah 3% dengan memperkuat kualitas aset melalui automasi kredit berbasis data dan AI, penajaman collection berbasis segmentasi risiko, serta pengawasan portofolio secara end-to-end.
Sementara itu, Bank Central Asia (BCA) mencatat rasio NPL KPR sebesar 1,54% pada akhir Desember 2025. Angka tersebut naik sekitar 0,18 poin dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya, meski masih berada di bawah rata-rata industri perbankan.
EVP Consumer Loan BCA Welly Yandoko menyebut kenaikan rasio NPL dipengaruhi ketidakstabilan makroekonomi yang menekan kemampuan sebagian debitur membayar cicilan. Menurutnya, tekanan daya beli dan dinamika ekonomi global turut memengaruhi kualitas kredit properti. BCA menargetkan NPL KPR turun pada 2026 melalui penguatan manajemen risiko, analisis kredit yang lebih ketat sejak awal, penerapan prinsip kehati-hatian dan know your customer (KYC), penilaian agunan yang akurat, serta optimalisasi sistem peringatan dini dan pengawasan debitur berisiko.
