Beban biaya yang sempat melonjak saat rumah tangga mengubah lahan pertanian menjadi lahan perumahan kini mulai mereda. Sebelumnya, banyak keluarga mengeluhkan biaya konversi yang meningkat tajam—bahkan dalam sejumlah kasus berlipat dibanding ketentuan lama—seiring berlakunya Undang-Undang Pertanahan 2024 dan penerapan daftar harga tanah baru di berbagai daerah.
Perubahan terjadi sejak awal tahun ini setelah Majelis Nasional mengesahkan Resolusi 254 yang memuat mekanisme untuk mengatasi kendala dalam penerapan Undang-Undang Pertanahan. Melalui ketentuan tersebut, rumah tangga dan individu yang mengalihkan fungsi lahan pertanian menjadi lahan perumahan mendapat pengurangan hingga 70% dari selisih harga, sehingga biaya yang ditanggung menjadi lebih ringan.
Dalam skema baru, masyarakat tidak lagi membayar 100% selisih harga sebagaimana sempat diberlakukan saat Undang-Undang Pertanahan 2024 mulai diterapkan. Untuk lahan yang dikonversi dan masih berada dalam batas alokasi, kewajiban pembayaran menjadi 30%. Sementara jika luas lahan yang dialihkan melebihi batas alokasi lahan perumahan, tarif yang dikenakan menjadi 50%.
Contohnya dialami keluarga Huynh Van Dat di Can Gio, Kota Ho Chi Minh. Di atas tanah seluas 225 m2 milik keluarganya, terdapat 125 m2 yang sudah ditetapkan sebagai lahan perumahan. Keluarga itu berencana mengubah tambahan 40 m2 lahan pertanian menjadi lahan perumahan untuk membangun rumah. Dengan penerapan daftar harga tanah kota, selisih yang muncul disebut lebih dari 400 juta VND. Namun, dengan kebijakan baru, jumlah yang harus dibayar berkurang setengahnya.
Dat mengatakan kebijakan tersebut membuat warga lebih percaya diri mengurus perubahan peruntukan lahan untuk kebutuhan tempat tinggal. Ia menilai perbedaan paling terasa adalah kewajiban yang tidak lagi dibebankan penuh seperti sebelumnya.
Seorang warga lainnya, Le Quoc Kien, memberi ilustrasi perhitungan: jika 150 m2 lahan diubah menjadi lahan perumahan dengan asumsi selisih harga antara lahan perumahan dan lahan pertanian sebesar 5 juta VND, maka kewajiban pembayaran penuh menjadi 750 juta VND. Namun, bila memenuhi syarat dalam batas yang ditetapkan, pembayaran hanya 30% atau sekitar 225 juta VND.
Menurut Vo Hong Tu, Direktur Jenderal Firma Hukum Minh Tu, kebijakan ini membantu kelompok masyarakat yang membutuhkan lahan untuk tempat tinggal, seperti membagi lahan bagi anggota keluarga. Di sisi lain, ia menilai beban akan lebih besar bagi pihak yang berorientasi investasi bisnis atau spekulasi, sehingga terdapat pembedaan yang lebih jelas antara kebutuhan riil dan tujuan komersial.
Meski demikian, ketentuan preferensial ini hanya berlaku satu kali bagi rumah tangga dan individu. Konversi penggunaan lahan berikutnya akan dikenakan pembayaran selisih penuh. Masih ada pula perhatian terkait syarat agar suatu bidang tanah dapat dianggap sebagai konversi pertama, yakni tanah harus terpisah dari bidang tanah perumahan yang sudah ada, atau sebagian bidang tanah tersebut harus merupakan lahan perumahan.
Resolusi 254 juga mengatur penyesuaian bagi warga yang telah mengubah tujuan penggunaan lahan pada periode 1 Agustus 2024 hingga sebelum 1 Januari 2026. Dalam rentang waktu itu, otoritas pajak akan menghitung ulang biaya penggunaan lahan. Jika hasil perhitungan ulang lebih rendah daripada jumlah yang sudah dibayarkan, selisihnya akan dikurangkan dari kewajiban keuangan lain atau dikembalikan.
Para ahli menilai penyesuaian ini dapat membantu masyarakat melegalkan hak penggunaan lahan dan menstabilkan kebutuhan perumahan, sekaligus mencerminkan fleksibilitas kebijakan dalam menjaga keseimbangan kepentingan publik.
