Bank Indonesia (BI) memutuskan menahan suku bunga acuan di level 4,75% pada Rapat Dewan Gubernur (RDG) perdana 2026, Rabu (21/1/2026). Sejumlah analis menilai keputusan tersebut cenderung berdampak netral hingga positif bagi emiten properti, meski pemulihan sektor diperkirakan berlangsung bertahap sepanjang tahun ini.
Analis Fundamental BRI Danareksa Sekuritas Abida Massi Armand mengatakan, penahanan suku bunga dapat membantu menjaga stabilitas bunga kredit pemilikan rumah (KPR) sehingga menopang minat beli. Namun, menurutnya, dampaknya belum cukup kuat untuk mendorong akselerasi signifikan.
Abida menambahkan, dengan tekanan rupiah dan daya beli yang masih terbatas, ruang penurunan suku bunga masih ada, tetapi kemungkinan dilakukan secara bertahap. “Pemulihan sektor properti diperkirakan berlangsung gradual sepanjang 2026,” ujarnya.
Sejalan dengan itu, Equity Research Analyst OCBC Sekuritas Gani menyebut ada kemungkinan BI memangkas suku bunga hingga dua kali pada 2026. Ia berharap penurunan tersebut dapat diterjemahkan ke biaya pembiayaan, terutama bunga KPR yang mulai diharapkan turun.
Di sisi lain, Associate Director of Research and Investment Pilarmas Investindo Sekuritas Maximilianus Nico Demus menilai penahanan maupun penurunan suku bunga saja belum cukup untuk menopang kinerja emiten properti. Menurutnya, sektor ini juga memerlukan kebijakan prudensial yang dapat mendorong daya beli masyarakat, seperti insentif.
Dari sisi pergerakan pasar, indeks IDX Properties & Real Estate tercatat naik 7,13% secara year to date (YTD) sejak awal 2026. Namun, beberapa saham emiten properti besar bergerak melemah pada Rabu (21/1). Saham PT Ciputra Development Tbk (CTRA) turun 4,89% ke level Rp 875 per saham. PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) turun 1,99% ke Rp 394 per saham, sementara PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) turun 0,53% ke Rp 940 per saham. Adapun PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) stagnan di Rp 370 per saham.
Meski demikian, Gani menilai pelemahan harga saham justru membuka ruang pertumbuhan pada 2026. Menurutnya, valuasi saham properti sudah turun sepanjang 2025 sehingga memberikan peluang pada tahun ini.
Ke depan, insentif PPN ditanggung pemerintah (PPN DTP) diharapkan menjadi salah satu pendorong kinerja sektor properti pada 2026. Perpanjangan insentif yang disebut bisa sampai 2027 dinilai dapat memberi ruang bagi pengembang untuk membangun dan menjual rumah siap huni (ready stock). Gani menilai, durasi kebijakan yang lebih panjang membuat pengembang lebih leluasa memasukkan rumah baru ke dalam skema insentif, dengan catatan serah terima sebelum 2027.
Gani juga menilai lesunya tren prapenjualan (marketing sales) pada tahun lalu dapat menjadi basis rendah (low base) yang mendukung pemulihan permintaan di 2026 dan beberapa tahun berikutnya. Ia memperkirakan akan ada fluktuasi dalam 1–2 tahun ke depan yang mungkin lebih terefleksi pada 2027, sementara 2026 dinilai masih relatif aman dari sisi booking revenue.
Abida menambahkan, selain suku bunga, sentimen positif sektor properti sepanjang 2026 berasal dari insentif PPN DTP dan kebutuhan hunian yang bersifat struktural. Sementara itu, sentimen negatif meliputi lemahnya daya beli, marketing sales 2025 yang lesu, serta biaya konstruksi yang masih tinggi.
Menurut Abida, pelemahan penjualan tahun lalu berpotensi menekan pendapatan emiten properti pada 2026. Namun, segmen hunian tetap menjadi penopang utama, dengan sebagian emiten mulai mengandalkan pendapatan berulang (recurring income) dari properti komersial untuk menjaga stabilitas kinerja.
Dari sisi valuasi, Abida menilai saham emiten properti saat ini masih relatif murah dibandingkan nilai aset dan rata-rata historisnya, mencerminkan ekspektasi pasar yang konservatif terhadap pemulihan sektor. Ia menilai, jika realisasi serah terima (handover) dan penjualan membaik, kinerja fundamental dan harga saham berpotensi kembali lebih selaras.
Nico menilai segmen rumah tapak dapat menjadi salah satu penopang kinerja emiten properti pada 2026, terutama untuk produk berharga rendah yang masuk insentif PPN DTP. Sementara itu, emiten properti besar dengan aset mewah disebut cenderung lebih fokus pada recurring income untuk menjaga arus kas. Ia juga menilai, dengan ekspektasi penurunan suku bunga yang dapat meningkatkan konsumsi dan daya beli, pertumbuhan kinerja sektor properti seharusnya lebih sejalan pada tahun ini.
Dalam rekomendasinya, Gani merekomendasikan beli untuk CTRA dengan target harga Rp 1.035 per saham dan SMRA Rp 480 per saham. Abida merekomendasikan beli untuk BSDE dengan target Rp 1.450 per saham, CTRA Rp 1.600 per saham, PWON Rp 640 per saham, dan SMRA Rp 800 per saham. Sementara Nico merekomendasikan beli untuk BSDE dengan target Rp 1.240 per saham, SMRA Rp 570 per saham, dan CTRA Rp 1.300 per saham.
