Pasar rumah tapak di wilayah Jabodetabek disebut mendapat dorongan dari hadirnya akses tol baru. Kondisi ini mendorong kenaikan harga rumah yang signifikan di Depok dan Bekasi dalam setahun terakhir, sementara pertumbuhan harga rumah tapak di Jakarta masih terjadi meski terbatas.
Konsultan real estat Leads Property mencatat, hingga kuartal I 2023 pasokan rumah tapak di Jakarta naik 5,7% secara tahunan (year-on-year/YoY). Pada periode yang sama, tingkat penjualan meningkat 5,9% (YoY), sedangkan pertumbuhan harga tercatat 1,4% (YoY).
Di Tangerang, pasokan rumah tapak naik 12,1% (YoY) dengan tingkat penjualan turun -1,7% (YoY), sementara pertumbuhan harga meningkat 7,8% (YoY). Di Bekasi, pasokan naik 6,1% (YoY) dan tingkat penjualan turun -0,4% (YoY), namun pertumbuhan harga mencapai 20% (YoY).
Adapun Bogor mencatat kenaikan pasokan 4,7% (YoY), disertai pertumbuhan penjualan 1,2% (YoY) dan pertumbuhan harga 8,3% (YoY). Sementara itu, Depok mencatat pasokan naik 8,4% (YoY) dengan tingkat penjualan turun -0,4% (YoY), sedangkan pertumbuhan harga mencapai 17,0% (YoY).
Memasuki akhir kuartal III 2023, CEO dan Co-Founder Leads Property Hendra Hartono menyebut pasokan rumah tapak di Jabodetabek mencapai 162 ribu unit. Persebarannya terdiri atas Jakarta 5%, Bogor 21%, Bekasi 25%, Depok 5%, dan Tangerang 44%.
Rata-rata tingkat penjualan rumah tapak di Jabodetabek disebut berada di level 93%. Secara rinci, Jakarta tercatat 82%, Bogor 94%, Bekasi 93%, Depok 96%, dan Tangerang 93%.
Dari sisi harga, rata-rata harga jual rumah tapak di Jabodetabek berada di kisaran Rp2,5 miliar per unit. Berdasarkan wilayah, rata-rata harga di Jakarta mencapai Rp5,4 miliar, Bogor Rp900 juta, Bekasi Rp1,5 miliar, Depok Rp1,8 miliar, dan Tangerang Rp3,1 miliar.
“Kendati demikian, kami mencatat pergerakan pasar rumah tapak di Bodetabek cenderung tumbuh positif sejak pandemi,” kata Hendra Hartono.
Leads Property memprediksi kinerja penjualan positif masih berlanjut hingga 2024, meski terjadi perlambatan pertumbuhan pasokan dan permintaan. Menurut Hendra, pengembangan hingga 2024 masih cenderung terfokus di wilayah Tangerang dan Bekasi, selain karena tingkat penjualan yang dinilai sehat juga didukung ketersediaan lahan yang lebih melimpah.
Ia menambahkan, perkembangan harga jual akan dijaga dengan kenaikan yang relatif rendah untuk menjaga ekspektasi pasar di tengah perlambatan ekonomi dan kenaikan suku bunga.
Dalam risetnya, Leads Property mengidentifikasi empat tren utama yang perlu dicermati di pasar rumah tapak Jabodetabek. Pertama, kawasan berkonsep township atau kota mandiri dengan fasilitas lengkap—seperti sekolah, universitas, pusat belanja, hingga fasilitas olahraga—dinilai berpotensi menyerap permintaan lebih cepat.
Kedua, rumah yang dekat akses tol diperkirakan semakin diminati karena mempercepat waktu tempuh menuju pusat kota, sehingga berpotensi mendorong kenaikan permintaan dan harga.
Ketiga, skema kredit pemilikan rumah (KPR) disebut masih menjadi primadona. KPR diperkirakan tetap mendominasi pembelian rumah, dengan kemungkinan pembiayaan hingga 80% dan tenor maksimal 25 tahun.
Keempat, dari sisi preferensi harga, pembeli end-user untuk hunian pertama disebut mayoritas akan memilih unit pada rentang Rp1 miliar hingga Rp2 miliar untuk kebutuhan keluarga.
Meski memasuki tahun politik, Leads Property juga menyoroti sejumlah peluang pasar rumah tapak Jabodetabek pada 2024. Salah satunya adalah insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) yang dinilai dapat menjadi katalis permintaan sekaligus meringankan beban pajak konsumen, terutama untuk akses properti dengan harga di bawah Rp2 miliar.
Peluang lain datang dari potensi kerja sama pengembangan township, seiring fokus pengembang besar pada pembangunan skala kawasan yang membuka ruang kolaborasi dengan investor asing, baik dari sisi akses modal maupun pengalaman dan keahlian.
Selain itu, kota-kota penyangga tetap diperkirakan menjadi incaran, terutama Tangerang dan Bekasi—khususnya wilayah kabupaten—karena ketersediaan lahan yang lebih luas dan terjangkau, yang dinilai dapat mendorong pertumbuhan perumahan tapak di Jabodetabek.
