Kinerja emiten properti kawasan industri diproyeksikan masih menghadapi tekanan di tengah lesunya investasi asing. Kementerian Investasi dan Hilirisasi/Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) mencatat realisasi penanaman modal asing (PMA) sepanjang 2025 mencapai Rp 900,9 triliun, hanya tumbuh 0,1% secara tahunan (YoY). Angka ini melambat jauh dibandingkan pertumbuhan 2024 yang mencapai 21% YoY.
Pemerintah mengakui perlambatan tersebut masih mencerminkan terbatasnya minat investor asing di tengah berbagai tekanan global. Investment Analyst Edvisor Profina Visindo, Indy Naila, menilai data tersebut menunjukkan investor asing kini lebih selektif menempatkan dana. Namun, ia menekankan dampaknya terhadap kinerja keuangan emiten kawasan industri juga perlu dilihat bersama dinamika investasi domestik.
Dari sisi kinerja emiten, Head of Equity Research Kiwoom Sekuritas Liza Camelia Suryanata menilai perlambatan PMA sepanjang 2025 membuat kinerja emiten kawasan industri cenderung moderat, terutama pada penjualan lahan. Sebagai contoh, PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA) mencatat penjualan lahan 18 hektare senilai Rp 352,6 miliar hingga September 2025, turun 87,3% YoY akibat efek basis tinggi dari penjualan besar ke BYD pada tahun sebelumnya.
PT Puradelta Lestari Tbk (DMAS) juga mencatat marketing sales Rp 626,4 miliar atau 35% dari target Rp 1,81 triliun. Sementara itu, PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA) menjadi satu-satunya yang mencatat pertumbuhan marketing sales, yakni Rp 2,92 triliun, naik 22% YoY, setara 83% dari target tahunan Rp 3,5 triliun.
Meski demikian, Liza menilai perlambatan PMA tersebut tidak sampai menimbulkan kontraksi kinerja sektor secara keseluruhan sepanjang 2025, mengingat sektor ini masih menyerap sekitar 7% dari total realisasi investasi nasional.
Memasuki 2026, Liza memproyeksikan kinerja sektor kawasan industri membaik secara bertahap seiring target kenaikan investasi pemerintah, berlanjutnya relokasi manufaktur global (CHINA+1), serta dorongan proyek hilirisasi. Ia juga menilai penahanan BI Rate di level 4,75% menjaga stabilitas biaya pendanaan tanpa menjadi hambatan signifikan.
Sentimen positif sektor ini disebut datang dari masuknya tenant industri bernilai tambah tinggi seperti kendaraan listrik (EV), baterai, smelter, dan pusat data. Adapun risiko yang masih membayangi antara lain ketidakpastian global, perlambatan ekonomi China, serta persaingan kawasan industri di tingkat regional. Liza menilai sektor kawasan industri pada 2026 bersifat konstruktif namun selektif, tidak sebooming periode 2022–2024, tetapi lebih baik dibanding 2025, terutama bagi emiten yang memiliki land bank strategis dan basis tenant multinasional.
Dari sudut pandang lain, Indy menilai BI Rate yang dipertahankan di 4,75% dan kekhawatiran penurunan suku bunga yang terbatas berpotensi melemahkan daya beli, sehingga dapat menekan kinerja emiten kawasan industri dari sisi margin laba. Ia juga menyarankan investor memantau indikator ekonomi lain, seperti pertumbuhan kredit (loan growth) yang disebut mulai naik meski masih terbatas untuk tumbuh agresif. Indy menyarankan investor mencermati saham KIJA dan SSIA dengan target harga masing-masing Rp 308 per saham dan Rp 1.795 per saham.
Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia (KISI) Muhammad Wafi menilai ruang pemulihan kinerja emiten kawasan industri masih terbuka pada 2026, terutama pada semester II seiring kondisi makroekonomi yang lebih baik. Menurutnya, suku bunga rendah dapat menjadi katalis positif untuk menekan beban bunga emiten, sementara sentimen permintaan dapat ditopang oleh sektor pusat data dan EV. Namun, ia mengingatkan risiko geopolitik masih menghambat laju ekspansi asing.
Wafi juga menilai valuasi saham emiten kawasan industri masih relatif murah, tercermin dari discount to revalued net asset value (RNAV) yang cukup besar. Mengacu data RTI, saham SSIA turun 3,57% year to date (YTD) ke Rp 1.620 per saham, dengan price to earning ratio (PER) 884,03x dan price to book value (PBV) 1,33x. Saham DMAS naik 8,53% YTD ke Rp 140 per saham, dengan PER 9,64x dan PBV 1,06x. Saham KIJA naik 34,29% YTD ke Rp 282 per saham, dengan PER 15,88x dan PBV 0,97x. Sementara PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (BEST) naik 6,31% YTD ke Rp 118 per saham, dengan PER -44,23x dan PBV 0,26x.
Wafi menilai risiko pada sektor ini cenderung sudah diperhitungkan pasar sehingga ruang risikonya terbatas. Ia merekomendasikan beli untuk SSIA, DMAS, dan BEST dengan target harga masing-masing Rp 1.850 per saham, Rp 180 per saham, dan Rp 140 per saham.
